Что нужно знать застройщику

В 2013 году продолжился рост количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (далее — Договор), наметившийся в 2011—2012 годах. По информации, имеющейся в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее — Управление), только на территории г. Архангельска началось строительство одиннадцати объектов недвижимости, многоквартирных домов, с привлечением денежных средств участников долевого строительства (далее — Участники).
Наиболее пристальное внимание со стороны специалистов Управления уделяется регистрации Договора, заключённого застройщиком с первым Участником. Именно на данном этапе в регистрирующий орган застройщиком представляются документы, подтверждающие возможность и правомерность строительства объекта недвижимости и привлечения для этой цели денежных средств граждан и юридических лиц.
К сожалению, не всегда застройщики учитывают требования действующего законодательства
при подготовке указанных документов. Вследствие чего приостанавливается регистрация Договора и застройщику даётся возможность устранить выявленные недостатки, а при их неустранении следует отказ в регистрации.
Чтобы избежать подобных негативных последствий, остановимся на основных требованиях действующего законодательства, которые должен учитывать застройщик при подготовке документов на государственную регистрацию Договора, заключённого с первым Участником.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, порядок и условия заключения Договоров регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).
Указанным нормативным актом в том числе установлены требования к застройщикам, то есть лицам, привлекающим денежные средства граждан (юридических лиц) для строительства (реконструкции) объектов недвижимости и заключающим с гражданами (юридическими лицами) Договоры (ст. 2, 3 Закона о долевом строительстве).
Так, застройщику должен принадлежать земельный участок, предоставленный для определённых целей, а именно для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в сос-тав которых будут входить объекты долевого строительства. При этом указанное право (право собственности, аренды или безвозмездного срочного пользования) должно быть зарегистрировано в установленном порядке.
Если земельный участок принадлежит на праве аренды, необходимо удостовериться, что срок аренды не истёк и договор аренды не является пролонгированным на неопределённый срок, поскольку в обеспечение исполнения обязательств застройщика земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) на указанный земельный участок считаются находящимися в залоге у Участников с момента регистрации Договора (п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве). При этом арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог только в пределах срока договора аренды земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – Закон об ипотеке).
Нельзя забывать и о том, что залог прав аренды допускается при согласии (уведомлении) на это собственника земельного участка (п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке). Соответственно, на регистрацию застройщику необходимо представить документы, подтверждающие выполнение указанного требования.
Кроме того, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство.
В случае если разрешение на строительство выдано на имя предыдущего правообладателя земельного участка, новый владелец земельного участка, к которому перешли права застройщика, обязан внести изменения в указанный документ в порядке, предусмотренном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, уведомив о переходе к нему прав на земельный участок орган, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство. Последний в свою очередь уведомляет о таких изменениях орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Соответственно, только при наличии данных сведений в Управлении у регистратора имеются основания для регистрации Договора.
Государственная регистрация Договора осуществляется на основании заявления застройщика и участника (участников) долевого строительства.
На регистрацию Договора, заключённого застройщиком с первым Участником, представляются:
— разрешение на строительство;
— проектная декларация;
— план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
— договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство;
— списки граждан, имеющих
право на приобретение жилых помещений, технико-экономические показатели и параметры которых соответствуют условиям отнесения этих жилых помещений к жилью экономического класса, которые построены или строятся на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.
Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство и списки граждан, имеющих право на приобретение жилых помещений, отнесённых к жилью экономического класса. В этом случае Управление самостоятельно запрашивает необходимые сведения.
Перечень информации, которая должна содержаться в проектной декларации, установлен в ст. 20, 21 Закона о долевом строительстве. Несмотря на то, что законодатель максимально конкретизировал данный перечень, некоторые застройщики указывают в проектной декларации информацию не в полном объёме либо включают информацию, не соответствующую иным документам застройщика (например, проектной документации). Наличие данных недостатков не только препятствует регистрации Договора, но и позволяет Участнику обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной как совершённой под влиянием заблуждения (п. 7 ст. 19 Закона о долевом строительстве).
В. Н. Рустамова, начальник отдела  регистрации прав на объекты жилого назначения, ограничений (обременений) прав.