С начала 2014 года начнёт действовать закон об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Цель – не допустить появления в стране новой армии обманутых покупателей жилья. Станет ли новый закон реальным «щитом» для дольщиков, пока не ясно.
Государство в очередной раз пытается защитить права дольщиков и избавить себя в будущем от обязанности решать проблемы, которые, по сути, заложены в самом механизме долевого строительства, когда продаётся обязательство построить жильё – обещание, а не конкретные, материальные квадратные метры. Для справки: на сегодня в России насчитывается более 80 тыс. обманутых дольщиков.
Законодателей, безусловно, беспокоит возможность появления новых обманутых покупателей жилья, в частности из-за банкротства строительных компаний.
Поэтому ФЗ № 214 не способен защитить дольщиков, которые, даже заключая цивилизованные договоры долевого участия, могут не только остаться без жилья, но и потерять все вложенные в него средства.
«Однако наличие заключённого договора долевого участия и льготных условий участия в процедуре банкротства для дольщиков не даёт гарантии возврата средств, если застройщик признается банкротом, а его активы выведены ещё до начала такой процедуры», – говорится в пояснительной записке к закону.
По закону «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве», который должен вступить в силу 1 января 2014 года, строительные компании, работающие в соответствии с ФЗ № 214, обязаны выбрать один из трёх способов обеспечения своих обязательств перед дольщиками – поручительство банка, страхование гражданской ответственности или вступление в общество взаимного страхования.
Если строительная компания намеревается взять поручительство банка (за надлежащее исполнение обязательств по передаче жилья дольщикам), ей нужно заключить соответствующий договор с этим финансовым учреждением. При этом банк должен работать на рынке минимум 5 лет, иметь не менее 200 млн. рублей уставного капитала и 1 млрд рублей собственных средств. Сумма ответственности поручителя (банка) перед дольщиком должна равняться стоимости жилья, которая указана в договоре с застройщиком, и быть не меньше среднерыночной цены квадратного метра общей площади жилья, устанавливаемой Минрегионом.
Если данный способ не подходит, застройщики могут застраховать гражданскую ответственность. Можно либо заключить договор со страховой компанией, либо вступить в так называемое общество взаимного страхования, учредителями которого должны стать не менее 30 стройкомпаний, продающих жильё в соответствии с ФЗ № 214 в течение минимум 3-х лет и не находящихся в состоянии ликвидации или банкротства. В случае банкротства одного из участников общества остальные будут нести субсидиарную ответственность по его обязательствам перед дольщиками.
Для дольщиков самый важный вопрос – насколько вырастет стоимость квадратного метра при соблюдении закона. В пояснительной записке к документу говорится, что приблизительная оценка удорожания в результате применения системы страхования взаимной ответственности застройщиков составит менее 4%. Но как фактически отразятся на стоимости жилья дополнительные расходы на страхование, можно будет понять только после того, как закон начнёт работать.
Аналитики отмечают, что вы-играют от нового закона не столько покупатели жилья, сколько крупные страховщики. И почему за финансовые проблемы одних бремя ответственности должны нести все? Разве у нас не достаточно контролирующих органов, которые призваны выявлять проблемные строительные компании? Новые правила в известной степени снизят риски, но полностью исключить проблемы для дольщиков не смогут. Чтобы получить компенсацию, покупателю проблемного жилья придётся доказать недобросовестность застройщика, и скорее всего – в судебном порядке. Это может потребовать значительных финансовых и временных затрат.
Однако, по мнению большинства экспертов, новый закон в любом случае направлен на защиту прав потребителя. Страхование станет дополнительной статьёй затрат, но от этого стоимость квадратного метра не должна существенно возрасти. Самое главное – государство постепенно снимает с себя ответственность за решение проблем обманутых дольщиков, переложив её на строителей, страховщиков, а в конечном счёте – на самих дольщиков. Скорее всего, так и будет.
Владимир КОТОВ.