В условиях высоких цен на рынке недвижимости приобретение (строительство) недвижимого имущества с использованием кредитных (заёмных) средств, а также с условием о рассрочке (отсрочке) платежа является очень востребованным.

Вместе с тем, приобретение (строительство) недвижимости указанными способами влечёт определённые правовые последствия: наряду с приобретением права собственности в отношении объекта недвижимого имущества возникает ипотека, факт наличия которой подтверждается государственной регистрацией ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) (п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  (далее – Закон об ипотеке).

При этом собственник приобретённого (построенного объекта) становится залогодателем, а кредитор или продавец залогодержателем.

В свою очередь государственная регистрация ипотеки означает, что права собственника (правообладателя) недвижимого имущества будут ограничены. Так, без согласия залогодержателя невозможно распорядиться (продать, реконструировать) приобретённым объектом.

Между тем, зачастую собственники, давно исполнившие обязательства перед залогодержателями, вспоминают о необходимости прекращения ипотеки в ЕГРП слишком поздно, столкнувшись со сложностями в распоряжении находящимся в залоге объектом. Данное промедление в отдельных случаях оборачивается невозможностью прекратить ипотеку в связи с отсутствием второй стороны обязательства (залогодержателя) по причине, например, смены его места жительства, смерти и т. д. Прекращение ипотеки в этом случае возможно только в судебном порядке. В данных ситуациях ипотека превращается из блага в тяжёлое бремя.

В связи с этим следует помнить, что после исполнения денежных обязательств перед залогодержателем необходимо оперативно предпринять предусмотренные законом действия для погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.

Действующим законодательством предусмотрены различные способы прекращения ипотеки (ст. 25, 25.1 Закона об ипотеке). Наиболее простым и распространённым является подача в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В случае если права залогодателя удостоверены закладной, представляется заявление владельца закладной либо заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

Если залогодержатель, являющийся юридическим лицом, ликвидирован, то регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Если погашение регистрационной записи об ипотеке невозможно ни одним из вышеуказанных способов (например, по причине отсутствия второй стороны обязательства) прекращение ипотеки осуществляется на основании судебного акта, в резолютивной части которого разрешён вопрос об отсутствии данного обременения (ограничения).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган перечисленных выше документов, без уплаты государственной пошлины.

Представление иных документов для погашения регистрационной записи об ипотеке не требуется. В связи с этим, представлять документы, свидетельствующие о прекращении обеспеченного ипотекой обязательства (справка кредитной организации, расписка в получении денег по договору купли-продажи и др.), нет необходимости.

Вместе с тем, если права залогодержателя были удостоверены закладной, то при обращении за погашением регистрационной записи об ипотеке необходимо также представить закладную в целях её аннулирования, а также проверки полномочий владельца закладной (залогодержателя) в соответствии с требованиями ст. 17, 25 и 48 Закона об ипотеке.