Для того, чтобы несговорчивые собственники не тормозили строительство жилья и инфраструктуры, в России разрабатывается новый механизм выкупа недвижимости.

Один законопроект, позволяющий застройщикам выкупать чужие дома, дачи и гаражи, обсуждается сейчас в Минстрое. Кроме того, дорабатывается законопроект Минэкономразвития, уточняющий порядок изъятия земельных участков для госнужд. Последнее особенно пугает бизнес, который увидел в этом призрак национализации.

Сейчас существуют чёткие механизмы расселения из аварийного жилья и выплаты компенсации собственникам квартир. Недвижимость выкупается принудительно по рыночной цене, затраты на выкуп застройщик компенсирует за счёт продажи квартир в будущем. Но если дом не аварийный, то застройщику приходится договариваться с каждым собственником по отдельности. А они могут отказаться продавать недвижимость, что ставит под угрозу срыва весь проект комплексного развития территории. Поэтому и нужен единый механизм проведения торга с собственниками объектов недвижимости, расположенных на застроенных территориях, и понятные правила переговоров со всеми.

Эксперты, разработавшие законопроект, предлагают такую последовательность: застройщик объявляет цену выкупа объектов (но не ниже рыночной) одновременно всем собственникам. Те проводят собрание, и если предложение устраивает более 75% собственников, то остальные будут обязаны согласиться. После решения собрания собственники должны будут заключить договор купли-продажи своей недвижимости по одобренной большинством цене.

Между тем юристы отмечают: это не конституционно — принуждать продавать недвижимость тех собственников, которые отказались от названной цены: по сути, в отношении их речь идёт о принудительном изъятии в пользу частного застройщика. В Минстрое заверяют, что принудительного изъятия законопроект не предусматривает: на собрании жители могут увеличить стоимость недвижимости или вовсе отказаться от её продажи. С другой стороны, если подавляющее большинство собственников недвижимости решили её продать, то меньшинству придётся подчиниться.

Чиновники также сетуют на трудности с изъятием земель под строительство инфраструктуры. Они полагают, что процедуру нужно упростить и сократить сроки изъятия участков.

Предлагаемый универсальный подход к национализации в большей степени, чем сейчас, ущемит права частных собственников, говорят юристы. По их мнению, действие этого закона можно будет распространить на предприятия, торговые центры и офисные помещения.

В Минэкономразвития не согласны, что законопроект открывает простор для злоупотреблений. «Собственник имущества вправе отказаться от подписания соглашения при несогласии со стоимостью имущества и размером убытков. В этом случае вопрос о стоимости имущества и размере убытков, подлежащих возмещению, будет разрешаться в суде, — заявляют в ведомстве. — Но проект ещё будет дорабатываться с учётом позиций федеральных органов власти».

Сергей ЛОПАТИН.