В Архангельске периодически обсуждается тема необходимости строительства так называемых доходных жилых домов, в которых квартиры не продаются, а сдаются во временное владение по договорам аренды. К слову, данный вид жилья был очень популярен в России в конце XIX–начале ХХ века, тогда до 80% городского населения крупных городов проживали именно в доходных домах.

Сегодня в Поморье около 42 тысяч семей нуждаются в решении жилищных проблем. Более всего в аренде жилья заинтересована молодёжь в возрасте от 21 до 35 лет. При этом каждая восьмая квартира в области сдаётся внаём. Стоимость аренды в крупных городах региона в среднем составляет 15 тысяч рублей за однокомнатную квартиру. А в доходном доме эта цифра не превысит 10 тысяч рублей. Доходные дома служат своеобразным буфером между спросом и предложением на рынке жилья, способным снизить рост цен. Те, кто нуждается в жилье, смогут получить хоть не своё, но приемлемое по цене современное жильё. Для аренды жилья в доходном доме, в отличие от покупки собственной квартиры, не требуются многолетние накопления и зачастую кабальные кредитные договоры.

Кроме этого, сократится теневой рынок аренды жилья и возрастут поступления в бюджет: легальные доходные дома создадут конкуренцию лицам, сдающим жилье внаём, но не платящим налоги с полученных доходов. Единственная задача нанимателя – вовремя платить деньги за съём и прилично себя вести. Всем остальным занимается владелец дома, ведь он лично заинтересован в сохранности собственного имущества и стабильной арендной плате, а не в получении сиюминутной маржи за счёт «экономии» на ремонте здания и некачественных коммунальных услугах. Жилец может не опасаться соседства алкоголиков и хулиганов, потому что арендодатель вправе отказать в найме любому маргинальному элементу.

Самое главное – при проживании в доходном доме полностью защищён жилец: ни один арендатор, заключивший договор и соблюдающий его условия, не рискнёт в любой момент лишиться жилья только из-за того, что планы арендодателя внезапно изменились.

Выгодно ли возводить такие дома самим застройщикам? Об этом мы спросили заместителя директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон-Инвест» Андрея Четверикова. «На сегодняшний день возведение доходных домов, на мой взгляд, для застройщиков
не интересно, — ответил он. — Выгоднее построить и реализовать недвижимость, чем сдавать её в аренду, получая отдачу годами.

Сегодня в центре наших интересов — строительство площадей в центре Архангельска с возможным использованием их в качестве апартаментов. Эта коммерческая недвижимость может быть полностью приспособлена для проживания, она оснащена мебелью и бытовой техникой. По сути, это та же гостиница, но с кухней; к тому же, чем дольше человек живёт в апартаментах, тем дешевле ему обходится стоимость суток. Апартаменты – это профессиональная альтернатива рынку аренды квартир».

По подсчётам аналитиков, предполагается, что стоимость меблированной «однушки» в доходном доме в центре Архангельска вместе с «коммуналкой» составит около 10 тысяч рублей в месяц против 15–20 тысяч съёма аналогичной квартиры на свободном рынке. В стоимость аренды также будут входить коммунальные платежи, счётчики придётся оплачивать отдельно. Вопрос строительства доходных домов в Архангельске ставился не раз. Были даже разработаны два проекта таких зданий.

Однако до практического осуществления задуманного дело пока не дошло: доходные дома застройщики считают нерентабельными.

Если бы у нас была более лояльная система кредитования бизнеса, а налоговое бремя было чуть меньше, было бы легче. С этих денег, которые получаю за квартиру, я как предприниматель плачу налоги в полном объёме. Нужна реальная поддержка государства. В перспективе у нас будут сданы внаём в этом году 100 квартир, а в следующем планируем сдать ещё 70. Жильё в таком доме обходится в 180 рублей с квадратного метра, плюс коммунальные платежи. А так как система отопления у нас индивидуальная, то «коммуналка» обходится максимум в 2,5-3 тысячи. Получается, что квартира площадью 52 квадратных метра обойдётся в месяц в одиннадцать тысяч».

Может, в экономически непростое для России время возводить данный тип жилья невыгодно? Во-первых, у доходных домов очень высокий срок окупаемости. Например, если сегодня вы положите деньги в банк под 9,5–10% годовых, то получите больше, чем если бы купили на них квартиру и сдавали её в аренду. Не стоит забывать и то, что рано или поздно с этих доходов нужно будет платить налоги.

«Доходные дома могут быть востребованы в крупных городах — туда едут учиться или на заработки. Поморье в этом смысле не является притягательным примером», – считает депутат областного Собрания депутатов Эрнест Белокоровин.

Получается, что строительство доходных домов в нашем небогатом регионе – дело невыгодное для инвесторов, а для местного населения – не такая уж и острая необходимость. Однако куда деться, скажем, жителям аварийного жилфонда (в Поморье им признано 182,9 тыс. квадратных метров), для которых доходные дома могли бы служить хотя бы временным подспорьем.

Алёна ИВАНСКАЯ.