Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и как рассчитывается? Возможно ли изменить её размер? На эти и другие вопросы постараемся ответить в этой статье.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость

В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешённого использования.

Для всех земельных участков в составе земель населённых пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешённого использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешённого использования.

Если говорить, к примеру, о землях населённых пунктов, то удельная кадастровая стоимость в таком случае определяется для 17 допустимых видов разрешённого использования применительно к каждому кадастровому кварталу.

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путём умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённого для данного вида разрешённого использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.

Если земельному участку установлено несколько видов разрешённого использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

— его вид разрешённого использования, определённый в установленном законом порядке;

— размер удельного показателя кадастровой стоимости, определённого для конкретного вида разрешённого использования применительно к кадастровому кварталу;

— площадь земельного участка.

Вид разрешённого использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель, договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).

Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешённого использования подчинено следующим правилам. В случае если на земельном участке существуют возведённые в установленном порядке объекты недвижимости, разрешённое использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Например, если на земельном участке расположено здание, в техническом паспорте которого указано функциональное назначение «офис», участок будет отнесён к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения». При этом если на земельном участке одновременно находятся офисные и производственные объекты, участку может быть установлено одновременно два вида разрешённого использования: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешённого использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

К примеру, если вновь формируемый земельный участок расположен в санитарно-защитной зоне, вид разрешённого использования «для жилищного строительства» не может быть ему установлен.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующем порядке:

— субъектом Российской Федерации (заказчик) принимается решение о проведении кадастровой оценки земель, которая носит всеобщий характер. То есть оценке подлежат все земельные участки на территории субъекта;

— территориальным органом Росреестра по соответствующему субъекту Федерации составляются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;

— привлекаемая заказчиком оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала и в разрезе каждого из допустимых видов разрешенного использования на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков соответствующего вида использования в конкретном квартале, а также на основании средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Иными словами, удельный показатель кадастровой стоимости в силу действующего законодательства позиционируется как усреднённый показатель рыночной стоимости одного квадратного метра земельного участка с конкретным видом разрешенного использования;

— результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации;

— после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости. Вместе с тем, при определении кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждёнными приказом Минэкоэномразвития от 12.08.2006 № 222, применяются утверждённые органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как оспорить результаты кадастровой оценки

Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно несколькими способами.

Зная кадастровый номер участка, вы можете отыскать его кадастровую стоимость в соответствующем постановлении Правительства региона на официальном сайте Управления Росреестра региона в разделе «Кадастровая оценка земель и земельный налог».

Второй вариант — обратиться в любой пункт приёма-выдачи документов филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и заказать справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Такая справка предоставляется бесплатно.

Граждане, не согласные с утверждённой кадастровой стоимостью их недвижимости, считающие её несоответствующей рыночной, могут оспорить установленную кадастровую стоимость через суд.

Кадастровую оценку чаще всего оспаривают в том случае, если получившаяся кадастровая стоимость кажется собственнику завышенной. Ведь в таком случае и сумма земельного налога становится выше. Однако есть и собственники, которые обращаются с жалобами на то, что их недвижимость, по их мнению, недооценили.

В случае когда с момента внесения значения стоимости в государственный кадастр недвижимости ещё не прошло полгода, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрен внесудебный порядок рассмотрения споров о результатах кадастровой оценки. Для этого собственнику необходимо обратиться в специальную межведомственную комиссию при Управлении Росреестра по Архангельской области. Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров предусмотрена статьёй 24.19 вышеуказанного закона и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённым приказом Минэкономразвития России от 4 марта 2012 года № 263.