Процент невозврата

Дольщики не смогут вернуть все платежи по кредиту при банкротстве застройщика

Эксперты предупредили о рисках новой системы защиты интересов дольщиков. На эскроу-счетах будет блокироваться только стоимость квартиры. А значит, заёмщики не смогут в случае банкротства застройщика вернуть уплаченные по кредиту проценты.

С помощью заёмных средств оплачивается более 50% всех сделок со строящимся жильём. Поэтому риски коснутся большинства покупателей квартир в новостройках. Всё дело в совместимости эскроу-счетов и ипотечного кредитования. В период строительства дольщик выплачивает ипотеку, платежи по которой включают в себя погашение тела кредита и проценты за пользование деньгами. Но на эскроу-счёте блокируется стоимость самой квартиры, банк не производит начисления процентов на остаток по эскроу-счёту. В случае расторжения договора долевого участия покупатель жилья получит назад только инвестированные средства без размера уплаченных по кредиту процентов.

Получается, что при расторжении договора заёмщик понесёт убытки. К примеру, при ставке 10% они составят 100 тыс. рублей с каждого миллиона, взятого в кредит.

Действующее законодательство предоставляет дольщикам возможность взыскать такие убытки с застройщика-банкрота. Однако нельзя сказать, что сегодня дольщики защищены лучше. К тому моменту, когда застройщик объявляет себя банкротом, взыскивать с него обычно уже нечего.

Покупать квартиры с применением эскроу-счетов можно уже сегодня. Однако пока таких предложений на рынке немного. Согласно статистике Ernst & Young, в России по новой схеме продаётся всего 77 проектов, то есть около 1,5 млн. из 130 млн. квадратных метров строящего в стране жилья, свидетельствуют данные на начало февраля.

По данным Москомстройинвеста, в столице эскроу-счета открыли около 230 компаний. Однако никто не обязывает застройщиков сегодня такие счета использовать, отмечает директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. Многие предпочитают, как и прежде, получать деньги от дольщика напрямую. К тому же в списке есть компании, у которых эскроу-счета используются лишь в одном проекте из всех реализуемых. То есть фактический доступ к совершению сделки с использованием эскроу-счетов у покупателей сегодня ограничен.

В целом эксперты уже сегодня рекомендуют покупать квартиры с использованием эскроу-счетов, так как даже с неполной суммой к возврату они дают большую гарантию достройки объекта или выплаты компенсации, чем покупка недвижимости напрямую у застройщика.

В ближайшее время будут утверждены критерии к застройщикам, которые смогут достроить свои проекты по старым правилам, без перехода на эскроу-счета. Степень готовности таких проектов должна составлять не менее 30%, а количество реализованных договоров долевого участия — не менее 10% с понижающими коэффициентами для проектов комплексной застройки. Соответствующий проект постановления проходит сейчас согласительные процедуры.

 

Ирина Жандарова.