В Агентстве регионального развития прошёл круглый стол на тему: «Альтернатива проектному финансированию для застройщиков, инвестирование, применение 214 и 215 ФЗ». По приглашению СРО «Союз профессиональных строителей» в качестве эксперта на круглом столе выступила председатель комитета по взаимодействию застройщков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина.

Предпосылки для нововведений

До внесения поправок в Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве», действующем с 2004 года, покупатели могли вкладываться в недвижимость ещё на стадии котлована, а застройщики — получать прямые инвестиции для реализации объектов. Однако это приводило к росту числа обманутых дольщиков. В октябре 2017 года президент поручил профильным министерствам разработать трёхлетний план отказа от долевого строительства, а позже указал точные сроки этого перехода – 1 июля 2019 года.

Требования к участникам

На встрече были рассмотрены положения в новых условиях трёх основных участников на рынке новостроек – застройщика, банка и покупателя.

Застройщик, прежде чем получить решение кредитного комитета, должен пройти ряд процедур: проверку службы безопасности банка, предварительную экспертизу финансовой модели, согласование проекта решения. Его собственное участие должно составлять 15%, он должен построить 35% от требуемого объёма и продать через ЖНК минимум 10% от всего объёма – чем больше он сможет продать, тем меньше будет кредитная ставка.

Теперь каждой компании выдаётся только одно разрешение на строительство. Среди условий перечисления средств застройщику от ЖНК (жилищно-накопительного кооператива) – заключённый инвестиционный договор, разрешение на строительство, открытие спецсчёта, предоставление плана продаж в соответствии с согласованной финансовой моделью, соблюдение режима целевого расходования средств. В залог банку передаётся земельный участок и объект незавершённого строительства, свободные от обязательства третьих лиц.

В свою очередь банки, которые готовы к предоставлению новых услуг (а их пока не так много), ужесточают требования к застройщикам. Вполне ожидаемо, что по долгосрочным проектам они будут больше сотрудничать с крупными компаниями.

Для клиентов изменения сведут риски потерь собственных средств к минимуму. Дополнительная защитная мера — запрет привлечения инвестиций через жилищные сертификаты и создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), так как подобные схемы не дают дольщикам практически никаких гарантий при покупке жилья. С внедрением эскроу-счетов в случае банкротства застройщика или если дом не будет сдан в срок, средства возвращаются покупателю.

Цена за метр

Насколько возрастут цены на жильё в новостройках – это, пожалуй, один из самых животрепещущих вопросов, которые волнуют граждан. При долевом участии квартира, купленная на ранних стадиях строительства, была значительно дешевле, чем готовое жильё. В связи с отказом от продаж на стадии котлована логично ждать увеличения цен. Но однозначного ответа на этот вопрос дать нельзя — пока неясно, как вообще будет работать схема и как поведут себя застройщики, выстраивающие ценовую политику исходя из будущей стоимости готового жилья, а не текущей. И надо учитывать новые затраты застройщиков, вынужденных адаптироваться к новым условиям. В центральных регионах цены на жильё в новостройках уже заметно подросли. Но, как ни удивительно, к примеру, в Санкт-Петербурге стала снижаться цена на «вторичку».

По словам экспертов, цены на текущий момент могут удерживать только три фактора: затоваривание новостройками, сниженная покупательская способность населения и неопределённость на рынке новостроек. Насколько решатся прошлые проблемы и не станут ли нововведения источником проблем новых – покажет время.

Мнение экспертов

Председатель Комитета по взаимодействию застройщков и собственников жилья Российского союза строителей Виолетта Басина:

— Вопросы, прозвучавшие на сегодняшней встрече, поднимаются практически везде. В центральных регионах много банков, предоставляющих проектное финансирование, у них уже отработаны схемы взаимодействия с застройщиками. В вашем и многих других регионах со строительными организациями по новой схеме работает один банк. Может подключиться ещё один, но с ограничением количества участников финансирования и с выделением кредитов для строительства в больших городах. Вторая проблема – застройщики в нынешних условиях должны заниматься тем, чего раньше никогда не делали. А для этого им нужно учиться, становиться сразу на несколько ступенек выше, понимать, в каком направлении двигаться. Да, застройщик может быть хорошим строителем, но среди них редко встретишь хороших финансистов и маркетологов. Поэтому застройщикам приходится обращаться за консультациями. Мы сотрудничаем с застройщиками бесплатно. На сегодня работаем пока с двумя крупными компаниями из Архангельска, прошли все этапы различных проверок, сейчас на стадии подготовки документов.

Андрей Бессерт, исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей»:

— Проблем у застройщиков, конечно, всегда хватало, но сегодня на передний план выходит проблема получения проектного финансирования. Вполне возможно, это повлияет на определённое удорожание стоимости квадратного метра, также не исключаю сокращение количества застройщиков в регионе. Но пока, за последние годы, оно только росло: если в 2017 году в наше СРО входило 313 строительных организаций, то на сегодня зарегистрировано 498.

Будем надеяться, что изменения в строительной сфере пройдут без скачков, мягко и планомерно, и это не ударит по нашим застройщикам. Сегодняшнюю встречу в рамках Маргаритинской ярмарки можно оценить как один из первых шагов к достижению общих целей. «Союз профессиональных строителей» подписал соглашения о сотрудничестве с ЖНК «Центр безопасной покупки жилья» и Агентством регионального развития. Мы планируем сотрудничать не только в решении текущих финансовых вопросов, но и в осуществлении образовательной деятельности, повышении квалификации сотрудников наших организаций.