Государство ужесточило для россиян условия по льготной ипотеке, повысив минимальный размер первоначального взноса с 15% до 20%. К этому решению всё шло: о планах скорректировать условия соответствующих программ не раз заявляли в Минфине и ЦБ.

Между тем, мера представляет собой классическую палку о двух концах. С одной стороны, явно «перегретый» рынок ипотечного кредитования необходимо «охлаждать», а с другой, часть граждан окончательно распростится с надеждой на обретение своего жилья.

Согласно своему постановлению, правительство не только подняло процент первоначального взноса, но также снизило на 0,5% максимальный объём субсидий для банков, которые выдают ипотеку по льготным государственным программам.

Напомним, их механизм работает так.

Выдавая займы по сниженным ставкам, банки ежемесячно получают возмещение из бюджета в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (ныне – 12%), увеличенной в среднем на 3%. Первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой не зависит от вида программ.

«Формула построена так, что когда ставка растёт, бюджет платит больше, а банки больше зарабатывают. Поэтому сейчас идёт дискуссия о том, чтобы скорректировать размер первоначального взноса», – рассказал директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков.

Позиция Минфина, призванного печься о состоянии казны и минимизации расходов, предельно ясна. Центробанк же озабочен совсем другим – очевидным «перегревом» рынка и теми рисками, что проистекают из этого тренда.

По данным ЦБ, в июле объёмы выдачи ипотеки с господдержкой выросли на 12% (до 360 млрд. рублей с 321 млрд. в июне) за счёт обеих основных программ – «Семейной ипотеки» и «Льготной ипотеки».

Регулятор указывает на естественное стремление людей вложиться в недвижимость на фоне волатильности курса рубля и роста инфляционных ожиданий. Проблема в том, что прирост ипотечного портфеля происходит во многом за счёт заёмщиков с высоким ПДН (показателем долговой нагрузки) и, соответственно, – ухудшения стандартов кредитования.

По мнению ЦБ, проект льготной ипотеки, который был реализован ещё пандемической весной 2020 года как антикризисный и временный (изначально на квартал), непозволительно затянулся.

Резкий скачок спроса на льготную ипотеку этим летом усилил дисбаланс между спросом и предложением.

«Происходит «перегрев» не просто рынка потребительского кредитования, но всей экономики, – отмечает ведущий эксперт Центра политических технологий Никита Масленников. – Плюс ко всему в 2024 году в России ожидается замедление экономической динамики. Если по итогам текущего года ВВП прибавит 2,7%, то в следующем – 1,1%. Соответственно снизится и покупательная способность населения, чья зарплата и реальные располагаемые доходы, мягко говоря, не сильно вырастут.  В связи с этим возникают вопросы: как завтра люди будут обслуживать ипотечные кредиты, взятые сегодня? И каково придётся банкам? Ведь они должны страховаться от рисков, повышая объёмы обязательных резервов и в итоге теряя в прибыли.

Правительство всё это учитывает своим решением. Но, кроме задачи «охладить» рынок, есть, разумеется, еще и чисто финансовый мотив: нынешняя мера ослабит нагрузку на бюджеты разных уровней (в плане субсидирования), переложив какую-то её часть на заёмщиков.

В любом случае льготная ипотека сохранит лидерство на рынке, но при этом рисковый компонент спроса будет сходить на нет. А вот что будет с ценами на недвижимость, сказать сейчас сложно, давайте подождём хотя бы месяц».

Новые условия приведут к снижению доступности квартир для очень многих граждан. На конец августа средняя стоимость квадратного метра в России составила 74,5 тыс. рублей – на 18% выше, чем год назад.

В среднем по стране людям придётся переплачивать за первоначальный взнос по льготной ипотеке около полумиллиона рублей (в дополнение к нынешним «средним» полутора миллионам), что при нынешней ситуации с зарплатой крайне затруднительно, рассуждает кандидат экономических наук Михаил Беляев. Ну а застройщики наверняка повысят цены, чтобы сохранить прежний уровень прибыли.

По мнению эксперта, минимальный первый взнос в 20% выгоден прежде всего государству: это позволит ему меньше субсидировать банки из бюджета, компенсируя их траты на программу льготной ипотеки.

Андрей ЖУКОВ.