Что сейчас происходит на рынке жилья и что будет дальше

Сегодня продажа квартиры превращается в изнурительный марафон с неизвестным финишем. Раньше выходили на сделку в среднем за три месяца от момента публикации объявления.

Сегодня нередко по году и более. Эксперты говорят: основная причина в том, что с рынка ушли основные покупатели – ипотечники. Никто в здравом уме не пойдёт в банк, чтобы взять кредит под 27%.

Объёмы ипотечного кредитования, в конце прошлого года достигавшие почти триллион рублей, в течение 2024 года снижались и рухнули почти в два раза в сентябре по сравнению с июнем до 350-400 млрд. рублей.

В связи с повышением ключевой ставки до рекордного уровня в 21% годовых эксперты прогнозируют дальнейшее падение и стагнацию на рынке недвижимости. Впрочем, кажется что падать некуда: уже сейчас сделки по купле-продаже стали редкостью.

Между тем стоимость ипотеки после роста ключевой ставки установила новый рекорд. Это можно проверить, открыв ипотечный калькулятор Сбербанка.

Для расчёта берём квартиру 50 кв. м за 12,5 млн. рублей с первоначальным взносом 10% и рыночной ставкой, которая оказалась равна 27%. При сумме кредита 11237500 рублей, рекомендуемом ежемесячном доходе 353000 рублей, ежемесячном платеже 271655 рублей переплата за 10 лет составит 21 млн. рублей. А за 20 лет вы переплатите 50 млн. рублей. Кто готов на такие траты?

Повышение ключевой ставки негативно отразилось и на первичном жилье. И началось это не вчера. По мнению руководителя проектов петербургской инвестиционной компании Garnet Екатерины Поздняковой, в сегменте первичного жилья высокие ставки ипотечного кредитования уже привели к снижению спроса: в третьем квартале он снизился на 1,7 раза по сравнению с летними месяцами. Многие из тех, кто раньше настроен был взять классическую ипотеку, теперь предпочитают дождаться более благоприятных условий.

Как следствие, девелоперы сдерживают темпы запуска новых проектов, а покупатели все чаще ориентируются на возможность приобрести жильё на вторичном рынке, где условия более гибкие, а продавцы охотнее идут на уступки.

— Сегодня часть потенциальных покупателей квартир переориентировалась на аренду, дополнительно усилив рост стоимости найма жилья. Полагаем, что в концу года рынок аренды сбалансируется и дальнейший рост будет в пределах инфляции.

Вместе с тем наблюдается конкуренция с депозитами, при доходности под 22% желающих покупать квартиры за деньги становится существенно меньше, если это не острая необходимость. Покупки под инвестицию, для сдачи в аренду сейчас проигрывают банковским депозитам, – резюмирует  президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.