В 2025 году застройщики жилья всё активнее прибегают к облигационному финансированию, стремясь рефинансировать текущие долги и запустить новые проекты.

Общий объём размещений облигаций строительными компаниями превысил 97,4 млрд. рублей — на 0,7% больше, чем в 2024 году. Такой рост произошёл на фоне ужесточения условий банковского кредитования и высокой ключевой ставки, что сделало рынок облигаций более привлекательным инструментом для привлечения средств.

Одним из ключевых изменений стало резкое увеличение доли облигаций с фиксированным купоном — их доля выросла до 86,5% против 64% годом ранее. Это означает, что девелоперы всё чаще выбирают предсказуемость: фиксированная ставка позволяет точно планировать расходы и снижает риски, связанные с колебаниями процентных ставок. В то же время доля флоатеров – облигаций с плавающей ставкой –  сократилась с 36,2% до 13,5%, что отражает осторожность участников рынка.

Лидером по объёму размещений стал «Самолёт», выпустивший облигаций на 21,5 млрд. рублей. На втором месте – «Эталон» (16,8 млрд.), далее следуют Setl Group (11 млрд.), А101 и «Брусника» (по 10,5 млрд). Также на рынке активны группа ЛСР (9 млрд.), АПРИ (4,9 млрд.), «Легенда» (3,5 млрд.), «Пионер» (2,3 млрд.) и «Дарс-Девелопмент» (1 млрд). Эти компании используют облигации как способ диверсификации источников финансирования и снижения зависимости от банков.

Средства, привлечённые через облигации, в основном направляются на погашение текущих долгов и финансирование новых строительных проектов. По словам Геннадия Ситникова, начальника отдела аналитики Setl Group, такой подход позволяет эффективно управлять ликвидностью и получать доступ к долгосрочным средствам – не всегда достижимым через традиционные кредиты.

В «Дарс-Девелопмент» отмечают, что выпуск облигаций помог оптимизировать стоимость фондирования даже в условиях высокой ключевой ставки. В ЛСР подтверждают: ставки по кредитам сейчас превышают доходность облигаций, что делает последний инструмент более выгодным.

Кроме того, облигации не требуют залога и жёстких ковенантов, как это часто бывает в банковских договорах. Они опираются на рыночную конъюнктуру и репутацию компании, что даёт девелоперам больше гибкости. Как пояснил заместитель гендиректора «Брусники» по экономике и финансам Никита Адамов, это особенно важно в нестабильной макроэкономической среде.

Однако у такой стратегии есть и риски. По оценкам «Яков и партнёры» и ЕРЗ.РФ, совокупная задолженность застройщиков по проектному финансированию в 2026 году достигнет 13,3 трлн. рублей – на 24% больше, чем годом ранее. Эксперты предупреждают: если спрос на новостройки останется слабым, а ипотека –  дорогой, у застройщиков может не хватить денежного потока для обслуживания долгов. По данным «Яндекс.Недвижимости», в 2025 году объём сделок с новостройками в городах-миллионниках снизился на 5% и составил 246,9 тыс. сделок. Это сигнализирует о замедлении рынка.

Кроме того, в ближайшие годы застройщиков ждут значительные выплаты по облигациям: в 2026 году – 109,3 млрд. рублей, в 2027 году – 103,1 млрд. Если ключевая ставка начнёт снижаться, компании с фиксированными купонами окажутся в невыгодной позиции, продолжая платить по высоким ставкам, в то время как новые займы будут дешевле.