За последние годы разрыв в ценах между новостройками и вторичным жильём в России достиг рекордных показателей, но в начале 2026 года наметились первые признаки стабилизации.

Разбираем динамику, причины и текущие тренды рынка недвижимости.

Динамика разрыва цен:

• 2018 год: 12-18% (разница в стоимости кв. м между новостройками и вторичкой).
• 2021–2022 годы: рост до 30% – максимум за всю историю наблюдений.
• 2024 год: разрыв достиг 50–52%.
• I квартал 2026 года: впервые за долгое время зафиксировано снижение разницы в цене кв. м.

Ключевые причины роста разрыва (2018–2024):

• резкие колебания ключевой ставки (8,9%–20%–7,5%);
• льготная ипотека на новостройки под 6%;
• запуск спецпрограмм (в том числе для ИТ-специалистов);
• замедление роста цен на вторичное жильё (иногда ниже уровня инфляции);
• падение активности на вторичном рынке из-за дорогой ипотеки.

Изменения с 2026 года:

• февраль 2026: ужесточение условий льготной семейной ипотеки;
• апрель 2026: ускорение роста цен на вторичное жильё из-за перетока спроса;
• снижение разрыва в ценах на кв. м в I квартале 2026 года.

Текущая ситуация (2026):

• умеренный рост спроса на вторичное жильё (из-за медленного снижения ипотечных ставок);
• рост цен на вторичку за счёт вымывания доступных объектов;
• сохранение сделок на первичном рынке (застройщики конкурируют при большом объёме нераспроданных квартир);
• эксперты не гарантируют существенного сокращения разрыва цен в ближайшее время.