Эксперты проанализировали ситуацию на рынке жилья и выделили ключевые тенденции, связанные со снижением ключевой ставки. Разберёмся, как это повлияет на цены, спрос и положение застройщиков.

В мае медианная стоимость квадратного метра «свежей» вторички – в домах, построенных меньше десяти лет назад до продажи, – выросла до 192,2 тыс. рублей. Годовой темп роста этого сегмента составляет 14–15%, что существенно выше роста цен на рынке новостроек (9,8%).

При этом стоимость «квадрата» в домах последних десяти лет постройки превышает цену аналогичного метража в новостройках, где он оценивается в 190 тыс. рублей. Такие данные предоставила пресс- служба компании «Домклик».

Снижение ключевой ставки меняет структуру спроса. Интерес к «бюджетному» жилью советских лет постройки падает – тогда как в период высоких ставок его популярность росла. Особенно отчётливо эта тенденция прослеживается в Москве: доля «советской» вторички в сделках сократилась до 47,8%. В Санкт-Петербурге доля домов, возведённых до 1992 года, составляет лишь 44,3%.

Одновременно растёт спрос на рыночные программы ипотеки: по итогам апреля их доля в объёме выдач приблизилась к 40%. Покупатели всё чаще выбирают просторные квартиры с двумя и более комнатами, подходящие для семейного проживания, – и в льготных, и в базовых программах.

Рынок жилья постепенно возвращается к балансу. Ещё в 2017 году новостройки стали стоить дороже готового жилья. Это стало следствием запуска в 2015 году госпрограммы субсидирования ставки по ипотеке – сначала до 13%, затем до 12%. До конца 2019 года цены на «первичку» и готовое жильё росли примерно одинаковыми темпами.

Однако с 2020 года разрыв начал увеличиваться из-за разницы между средней ставкой ипотеки на вторичное жильё и новостройки, обусловленной безадресной льготной ипотекой. Ситуация усугубилась в 2023–2024 годах на фоне резкого роста ключевой ставки. Сейчас же наметилось выравнивание.

Серьёзные вызовы стоят перед застройщиками. За год акции крупнейших компаний подешевели в среднем почти на треть. В апреле доля ежемесячных продаж от всего объёма стройки составила 1,4%, снизившись за год на 23,3%. По итогам месяца в новостройках страны остаются нераспроданными рекордные 82,9 млн. кв. метров жилья.

Проблема нераспроданности затрагивает не только строящееся, но и уже построенное жильё. За период с 2021 по 2025 год доля такого жилья выросла с 16% до 28% и теперь составляет заметную конкуренцию строящимся домам — в том числе у тех же застройщиков и даже в рамках одних и тех же жилых комплексов.

Дополнительно усложняют положение застройщиков возросшие затраты на обслуживание долга по проектному финансированию (ПФ). После выхода ПФ в нормальный производственный цикл (примерно к концу 2021 года) наблюдается постоянный опережающий рост задолженности перед покрытием — с перерывом на период ажиотажного спроса. В результате на каждый квадратный метр жилья застройщику требуется всё больше кредитных средств.

По мнению экспертов, ситуация может улучшиться благодаря нескольким факторам. Исчезновение страхов, что купленная новостройка станет низколиквидной «вторичкой», будет стимулировать продажи.

Снижение ставок по рыночной ипотеке приведёт к уменьшению доли сделок по льготным программам. Это в свою очередь замедлит опережающий рост цен на новостройки и в перспективе оздоровит рынок. Отсутствие значительного разрыва в ценах позволит активнее запускать цепочки альтернативных сделок: покупатель сможет покрыть часть стоимости новой недвижимости за счёт продажи уже имеющейся. В конечном счёте от этих изменений выиграет потребитель.

Таким образом, снижение ключевой ставки запускает процесс балансировки рынка жилья. Спрос смещается в сторону более комфортного жилья, цены на новостройки и вторичное жильё выравниваются, альтернативные сделки становятся доступнее. В долгосрочной перспективе это даёт потребителям больше возможностей при выборе и покупке недвижимости.