Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость живёт не по принципу «где доход выше  – туда и идём». У каждого сегмента своя логика, и цифры тут – только часть истории.

Сейчас инвесторы активнее всего вкладываются в офисы: на этот сегмент приходится почти половина всех вложений – 47%. Ещё четверть средств уходит в склады (24%), 22% – в торговую недвижимость, и лишь около 5% – в гостиницы. Но распределение денег не равно распределению выгод: доходность у сегментов разная.

Качественная офисная и торговая недвижимость сегодня даёт ориентир доходности в 9–10%. Склады интереснее: здесь можно рассчитывать на 12–13%. А в курортной недвижимости планка поднимается до 12–15% – но с оговорками.

За более высокой доходностью почти всегда прячется повышенный риск. Офисы ценят за стабильность: это предсказуемый денежный поток, ликвидность и возможность сохранить капитал. Это выбор тех, кто хочет надёжности и понятных правил игры.

Склады уверенно держатся в топе: спрос на логистику растёт, а вместе с ним – и доходность. Курортная недвижимость манит цифрами, но здесь всё зависит от внешних факторов: насколько удачным будет туристический сезон, как быстро построят дороги и новые объекты, насколько грамотно выстроено управление. Погода, загрузка, транспортная доступность – всё это напрямую влияет на итоговую прибыль.

Разница между 9–10% в офисах и 12–15% на курортах – это по сути плата за неопределённость. В одном случае инвестор делает ставку на прогнозируемость, в другом – готов рисковать ради большей прибыли.

В итоге главный критерий для инвестора – не максимальная доходность сама по себе, а баланс: сколько можно заработать, какой риск придётся принять и насколько устойчивым будет денежный поток в долгосрочной перспективе.

Не менее важно и то, насколько легко потом выйти из актива, не потеряв в стоимости. Именно этот комплекс факторов и определяет, насколько сегмент действительно привлекателен.